Investir dans l’immobilier

Lorsque vous songez à acheter un bien immobilier, la première chose qui vous vient probablement à l’esprit est votre maison. Mais la propriété physique peut aussi jouer un rôle dans un portefeuille, en particulier en tant que couverture contre le marché boursier. Cependant, alors que l’immobilier est devenu un véhicule d’investissement populaire au cours des 50 dernières années, l’achat et la détention de pierres est beaucoup plus compliqué que l’investissement en actions et obligations.

Dans cet article, nous examinerons les principales options qui s’offrent aux investisseurs individuels, classées par ordre approximatif de leur caractère direct d’investissement immobilier, et les raisons d’investir.

Immobilier locatif de base

C’est un investissement aussi ancien que la pratique de la propriété foncière. Une personne achète une propriété et la loue à un locataire. Le propriétaire est responsable du paiement de l’hypothèque, des taxes et de l’entretien de la propriété.

Idéalement, le propriétaire exige un loyer suffisant pour couvrir tous les coûts susmentionnés. Un propriétaire peut aussi exiger des frais plus élevés afin de produire un profit mensuel, mais la stratégie la plus courante est d’être patient et de ne facturer qu’un loyer suffisant pour couvrir les dépenses jusqu’à ce que l’hypothèque ait été payée, auquel moment la majorité du loyer devient profit.

De plus, la valeur de la propriété peut également s’être appréciée au cours de l’hypothèque, ce qui laisse au propriétaire un actif réévalué. La valeur des biens immobiliers n’a cessé d’augmenter au cours des cinquante dernières années. Il peut y avoir eu un fléchissement pendant l’une ou l’autre crise mais cela reste passager.

Un investisseur doit connaître le marché sur lequel il recherche un bien immobilier ou engager un expert pour l’aider. Pour les investisseurs à la recherche d’une source de revenus provenant d’investissements immobiliers, les aspects les plus importants à considérer sont :

• l’emplacement de l’immeuble,
• les taux d’occupation ou de vacance,
• le montant moyen des loyers dans la zone,
• la démographie,
• l’évolution des taux d’intérêt.

Quant à l’emplacement, de nombreuses locations réussies sont situées à proximité des grandes écoles. Par exemple, si vous achetez une propriété près d’une université d’État, les étudiants sont susceptibles de vouloir la louer année après année. Il y a aussi beaucoup d’autres caractéristiques d’une propriété de location rentable, et certains prennent du temps à apprendre.

Une fois que vous avez trouvé une propriété idéale dans un secteur où les gens veulent louer, utilisez une calculatrice hypothécaire pour déterminer le coût total de la propriété avec intérêts. Il vaut également la peine de faire des recherches sur les différents types d’hypothèques afin d’obtenir un taux d’intérêt favorable pour votre location.

La plus grande différence entre une propriété de location et d’autres investissements est peut-être le temps et le travail que vous devez consacrer à son entretien. Si vous ne le souhaitez pas, vous pouvez engager un gestionnaire immobilier professionnel. Mais son salaire devient alors une dépense qui a un impact sur la rentabilité de votre investissement.

Comment investir dans l’immobilier

Achat direct d’un bien immobilier

Vous pouvez acheter un studio, un appartement, une maison ou encore une surface commerciale afin de la louer en tant que bailleur. Cela implique:

• le choix et l’achat d’un bien,
• les rénovations et aménagements,
• la recherche d’un locataire,
• les démarches administratives (conclusion du bail, enregistrement, assurances, garantie locative, …),
• le gestion des conflit,
• ….

C’est l’achat immobilier locatif traditionnel avec le rendement intéressant qui y est souvent attaché mais aussi avec le temps à consacrer à la gestion. Pour éviter cette gestion que certains estiment trop lourdes, il existe de plus en plus de solutions alternatives que nous voyons ci-dessous.

SICAFI ou FPI

L’immobilier existe depuis que nos ancêtres troglodytes ont commencé à chasser les étrangers de leur espace, il n’est donc pas surprenant que les financiers aient trouvé un moyen de le titriser, faisant de l’immobilier un instrument coté en bourse.

Les SICAFIs

Société d’investissement à capital fixe en abrégé SICAFI. Ce sont des sociétés cotées en bourse, et donc dont le cours fluctue. Elles ne peuvent investir que dans l’immobilier:

• immobilier de bureau,
• des habitations,
• logements étudiants,
• des commerces,
• des maisons de repos.

Les SICAFIs doivent distribuer 80 % de leurs résultats pour avoir d’une exonération à l’impôt des sociétés. Les actionnaires reçoivent donc des dividendes importants..

Les FPI aux états unis

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est créée lorsqu’une société (ou fiducie) est constituée pour utiliser l’argent des investisseurs pour acheter, exploiter et vendre des immeubles productifs de revenu. Les FPI sont achetés et vendus sur les principales bourses, tout comme n’importe quelle autre action. Pour conserver son statut de FPI, cette entité doit verser 90 % de son bénéfice imposable sous forme de dividendes. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur le revenu des sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices, ce qui réduirait le rendement qu’elle pourrait distribuer à ses actionnaires.

Tout comme les actions ordinaires donnant droit à des dividendes, les FPI conviennent aux investisseurs boursiers qui recherchent un revenu régulier, bien qu’elles offrent également la possibilité de s’apprécier. Les FPI permettent aux investisseurs d’investir dans des immeubles non résidentiels comme des centres commerciaux (environ le quart de tous les FPI se spécialisent dans ces derniers), des établissements de soins de santé, des hypothèques ou des immeubles à bureaux. Par rapport aux types d’investissements immobiliers susmentionnés, les FPI sont également très liquides.

Groupes de placement immobilier

Les groupes de placement immobilier sont en quelque sorte de petits fonds communs de placement pour les propriétés locatives. Si vous voulez être propriétaire d’un immeuble locatif, mais que vous ne voulez pas avoir les tracas d’un propriétaire, un groupe d’investissement immobilier pourrait être la solution pour vous.

Une entreprise achète ou construit un ensemble d’immeubles, souvent des appartements, et permet ensuite aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de l’entreprise, rejoignant ainsi le groupe. Un même investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonome, mais la société exploitant le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupant de l’entretien, de la publicité des unités vacantes et des entretiens avec les locataires. En échange de cette gestion, la société prend un montant mensuel.

En théorie, c’est un moyen sûr d’investir dans l’immobilier, mais les groupes sont exposés aux mêmes frais qui hantent l’industrie des fonds communs de placement.

Fonds communs de placement immobiliers

Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des FPI et des sociétés d’exploitation immobilière. Ils permettent d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un montant de capital relativement faible. Selon leur stratégie et leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs un choix d’actifs beaucoup plus vaste que celui qu’ils peuvent obtenir en achetant des actions individuelles de FPI, ainsi que la possibilité de réduire les coûts de transaction et les commissions.

Comme les FPI, ces fonds sont assez liquides. Un autre avantage important pour les investisseurs particuliers est l’information analytique et de recherche fournie par le fonds sur les actifs acquis et le point de vue de la direction sur la viabilité et le rendement de placements immobiliers particuliers et comme catégorie d’actif. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds communs de placement immobiliers, en surpondérant tactiquement certains types de propriétés ou certaines régions pour maximiser le rendement.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’immobilier peut améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d’un investisseur en offrant des rendements ajustés en fonction du risque. Habituellement, le marché de l’immobilier est un marché à faible volatilité, surtout par rapport aux actions et aux obligations.

L’immobilier est également intéressant lorsqu’on le compare à des sources plus traditionnelles de rendement du revenu. Cette catégorie d’actifs est particulièrement intéressante dans un contexte où les taux sont faibles.

Diversification et protection

Un autre avantage d’investir dans l’immobilier est son potentiel de diversification. La corrélation entre l’immobilier et les autres grandes catégories d’actifs est faible et, dans certains cas, négative, ce qui signifie que, lorsque les actions sont en baisse, l’immobilier est souvent à la hausse.

Cela signifie que l’ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et procurer un rendement plus élevé par unité de risque. Plus l’investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture. Des véhicules plus indirects, cotés en bourse, comme les SICAFI ou FPI, vont évidemment refléter la performance globale du marché boursier. Il est toutefois intéressant de noter que cette situation a également changé ces derniers temps.

Les formes d’investissement les plus indirectes offrent une certaine protection : Les FPI, par exemple, exigent qu’un pourcentage minimal des bénéfices soit versé sous forme de dividendes.

Couverture de l’inflation

La capacité de couverture de l’inflation de l’immobilier découle de la relation positive entre la croissance du PIB et la demande de biens immobiliers. Au fur et à mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers fait grimper les loyers, ce qui se traduit par des valeurs en capital plus élevées. Par conséquent, l’immobilier tend à maintenir le pouvoir d’achat du capital, en répercutant une partie des pressions inflationnistes sur les locataires et en intégrant une partie de ces pressions sous forme d’appréciation du capital.

La puissance de l’effet de levier

L’investissement dans l’immobilier donne à l’investisseur un outil unique : l’effet de levier. Si vous voulez acheter une action, vous devez payer la valeur totale au moment où vous passez l’ordre d’achat, sauf si vous achetez sur marge. L’immobilier grâce au crédit hypothécaire permet de n’investir sur fonds propres qu’une partie du montant de l’achat.

La plupart des hypothèques prêtent jusqu’à 80% de la valeur de la maison. Cela signifie que vous pouvez contrôler l’ensemble de la propriété et les capitaux propres qu’elle détient en ne payant qu’une fraction de la valeur totale. Bien sûr, le montant de votre hypothèque influe sur le montant de la propriété que vous détenez réellement dans la propriété, mais vous la contrôlez dès que les documents sont signés.

Les bailleurs louent leurs biens pour que les locataires paient l’hypothèque même s’ils n’ont payé qu’une petite partie de la valeur totale.

Les inconvénients de l’investissement immobilier

Illiquidité

Le principal inconvénient de l’investissement dans l’immobilier est l’illiquidité, c’est-à-dire la difficulté relative de convertir un actif en trésorerie et de convertir une trésorerie en un actif. Contrairement à une transaction boursière ou obligataire, qui peut être conclue en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois à conclure. Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers offrent une meilleure liquidité et de meilleurs prix du marché, mais au prix d’une plus grande volatilité et d’avantages de diversification moindres, car ils ont une corrélation beaucoup plus grande avec le marché boursier global que les placements immobiliers directs.

La vacance du bien ou le non paiement

Il y a, bien sûr, des imperfections sur le visage de ce qui semble être un investissement idéal. Vous pouvez vous retrouver avec un mauvais locataire qui endommage la propriété ou, pire encore, finir par n’avoir aucun locataire du tout. Cela vous laisse avec un flux de trésorerie mensuel négatif, ce qui signifie que vous pourriez avoir à vous démener pour couvrir vos paiements hypothécaires.